Grootste AI-datacenterproject ter wereld staat op instorten.

Download dit bericht...

In een aanzienlijke tegenslag voor een van de meest ambitieuze AI-infrastructuurprojecten in de Verenigde Staten, heeft QTS Realty Trust, gesteund door Blackstone, besloten zich terug te trekken uit het Prince William Digital Gateway (ook bekend als de PW Digital Gateway) in Prince William County, in Noord-Virginia. Deze stap volgt slechts enkele dagen nadat Bloomberg berichtte over het besluit van 2 juli 2026, waarmee feitelijk een einde komt aan de plannen voor wat was voorzien als 's werelds grootste datacentercampus.

Het omvangrijke project, dat zich uitstrekte over zo'n 2,100 hectare (waarvan QTS meer dan 800 hectare op het oog had), was gepland voor maximaal 37 datacenters met een totale oppervlakte van ongeveer 22 miljoen vierkante voet. Het lag aan de rand van het historische Manassas National Battlefield en in de buurt van beschermde natuurgebieden, wat enorme economische activiteit beloofde, maar op fel lokaal verzet stuitte.

Luchtfoto/plattegrond van het voorgestelde datacentrumcomplex Prince William Digital Gateway (rode omlijning voor de voorgestelde ontwikkelingsgebieden).

De juridische en regelgevende saga

De problemen rond het project escaleerden nadat een rechtbank in Virginia in 2025 oordeelde dat de bestemmingsplanvergunningen ongeldig waren vanwege onjuiste openbare kennisgeving (de vereiste termijn van zes dagen tussen de kennisgevingen was niet in acht genomen). Dit oordeel werd in maart 2026 bevestigd door het Hof van Beroep van Virginia. Het bestuur van de county trok zich vervolgens in april 2026 unaniem terug uit de verdediging van het project en staakte de beroepsprocedure nadat er al meer dan 1.7 miljoen dollar aan belastinggeld was uitgegeven.

Compass Datacenters (gesteund door Brookfield), de andere grote ontwikkelaar, had zich in mei 2026 al teruggetrokken vanwege de steeds groter wordende regelgevingshindernissen en juridische procedures. QTS, dat zonder partner voor kostendeling voor de upgrades van de nutsvoorzieningen zat, concludeerde uiteindelijk dat het geen zin had om de strijd voort te zetten. Advocaten waren van plan de rechtbank al deze week op de hoogte te stellen van de terugtrekking.

Blackstone nam QTS over in 2021 en heeft zich sindsdien gepositioneerd als een dominante speler in de datacentermarkt. Dit specifieke megaproject, dat op een onbebouwd terrein zou worden gerealiseerd, is echter nu gestrand door protesten vanuit de bevolking, technische problemen met het bestemmingsplan en veranderende lokale politiek, waaronder de nieuwe energieverbruiksbelasting op datacenters in Virginia.

Is dit een op zichzelf staand probleem bij Blackstone of een structureel probleem?

Deze terugtrekking beperkt zich niet tot Blackstone of QTS. Het weerspiegelt bredere, toenemende tegenwind waarmee de door AI gedreven datacenterboom in de VS te maken krijgt: het verzet vanuit de gemeenschap neemt toe.

Uit een Gallup-enquête van maart 2026 bleek dat 7 op de 10 Amerikanen (71%) tegen de bouw van AI-datacenters in hun regio zijn, waarvan 48% er fel tegen is. De zorgen betreffen met name energie- en waterverbruik, vervuiling, geluidsoverlast, verkeer en de impact op de leefkwaliteit. In sommige peilingen is de tegenstand zelfs groter dan tegen lokale kerncentrales.

Voorbeelden van openbare protesten tegen de ontwikkeling van datacenters.

Annuleringen en vertragingen nemen toe. Het aantal geannuleerde datacentrumprojecten is verviervoudigd tot 25 in 2025 (tegenover 6 in 2024). Rapporten geven aan dat projecten ter waarde van 18 miljard dollar zijn geblokkeerd en projecten ter waarde van 46 miljard dollar zijn vertraagd als gevolg van lokaal verzet in de afgelopen jaren, waarbij sommige analisten zelfs nog hogere cijfers noemen (meer dan 64 miljard dollar). Knelpunten in het elektriciteitsnet (7-10 jaar wachttijd voor aansluitingen in belangrijke markten), tekorten aan elektrische componenten en tegenwerking van regelgevende instanties zijn belangrijke oorzaken.

De energie-infrastructuur blijft achter bij de vraag. De uitbouw van AI vereist enorme hoeveelheden elektriciteit – genoeg om complete steden van stroom te voorzien. Beperkingen op het elektriciteitsnet en stijgende energiekosten/belastingen dwingen ontwikkelaars ertoe projecten te heroverwegen.

Blackstone zelf trekt zich niet terug uit de datacentersector. Het bedrijf beheert een van de grootste portfolio's ter wereld (naar verluidt meer dan $150 miljard aan datacenters en faciliteiten in aanbouw, plus een grote pijplijn met potentiële projecten). Het heeft elders uitbreidingen nagestreefd (bijvoorbeeld partnerschappen in Pennsylvania, Japan en een joint venture met Google) en heeft onlangs belangen in drie andere datacenters in Virginia verkocht aan Digital Realty Trust voor $3.5 miljard.

De directie van Blackstone, waaronder CEO Stephen Schwarzman, heeft de activiteiten omschreven als "conservatief" in de aanleg van infrastructuur met langlopende leasecontracten aan kapitaalkrachtige hyperscalers, en niet als speculatieve zeepbelactiviteiten.

Zien we ons midden in een AI-bubbel?

De mislukking van Prince William benadrukt de reële risico's van overdreven hype en uitvoeringsproblemen in de supercyclus van AI-infrastructuur, maar het betekent niet dat de bubbel op korte termijn zal barsten.

Bullcase: De vraag naar computerkracht blijft op de lange termijn sterk, naarmate AI-modellen zich verder ontwikkelen en de toepassing ervan toeneemt. Hyperscalers (Microsoft, Google, Amazon, Meta, enz.) blijven enorme investeringen doen. Datacenters die voor 10-20 jaar aan kredietwaardige huurders worden verhuurd, bieden meer flexibiliteit dan datacenters die zich uitsluitend richten op AI-software.

Argumenten/risico's voor een berenscenario: Enorme investeringen door grote technologiebedrijven kunnen de kortetermijnopbrengsten en het gebruik ervan overtreffen. Sommige analisten waarschuwen voor mogelijke overcapaciteit, met name in speculatieve nieuwbouwprojecten zonder gegarandeerde stroomvoorziening of reeds afgesloten huurcontracten. Vertragingen tasten het rendement op met schulden gefinancierde investeringen aan. Publieke en politieke tegenstand kan de vergunningsprocedures in het hele land vertragen. De overwaardering van AI-gerelateerde aandelen vergroot de kwetsbaarheid.

De situatie lijkt eerder op de kinderziekten van een vroege ontwikkelingsfase dan op een ineenstorting: selectieve terugtrekkingen van probleemlocaties, terwijl gedisciplineerde spelers zich richten op gestabiliseerde activa, energie-infrastructuur en regio's met een betere toegang tot het elektriciteitsnet. Het aantal annuleringen neemt toe, maar de belangrijkste vraagfactoren blijven bestaan.

Gevolgen voor consumenten

• Hogere elektriciteitsrekeningen: Datacenters belasten de lokale elektriciteitsnetten, waardoor nutsbedrijven moeten investeren in nieuwe opwekking/transmissie of de kosten moeten doorberekenen aan de consument. De datacenterbelasting in Virginia is een voorbeeld van deze verschuiving van lasten.
• Gevolgen voor het milieu en de leefkwaliteit: In gebieden waar projecten wel doorgaan, zijn er zorgen over waterverbruik (voor koeling), mogelijke lucht- en geluidsoverlast en toegenomen verkeer. Gestopte projecten behouden het landelijke landschap en historische locaties, maar gaan ten koste van potentiële belastinginkomsten en banen.
• Tragere uitrol van AI-voordelen: Vertragingen in de infrastructuur kunnen het tempo van de uitrol van nieuwe AI-diensten, cloudverbeteringen of efficiëntiewinsten die uiteindelijk de consument bereiken, afremmen.

Gevolgen voor beleggers

Ontwikkelaars van datacenters en REIT's/PE-bedrijven (bijv. Blackstone, Digital Realty, enz.): Hogere risicopremies voor nieuwbouw. ​​De winnaars zullen degenen zijn met gegarandeerde stroomvoorziening, reeds verhuurde capaciteit of een focus op bestaande/gestabiliseerde activa. Dit specifieke verlies is gering voor Blackstone gezien de omvang van de portefeuille, maar het onderstreept de uitvoeringsrisico's.
Hyperscalers: Stijgende investeringsuitgaven met mogelijke vertragingen of hogere kosten. Als de benutting of het rendement tegenvalt, kan de discipline op het gebied van investeringsuitgaven worden aangescherpt.
Bredere kansen: Nutsbedrijven, energieproducenten (gas, kernenergie/SMR's), transmissiebedrijven en leveranciers van apparatuur kunnen profiteren van de noodzaak om de infrastructuur te moderniseren. Selectieve blootstelling aan bouwprojecten blijft aantrekkelijk voor beleggers met een lange termijnvisie.
Marktsentiment: Versterkt de verhalen over de risico's van een AI-bubbel, wat op korte termijn mogelijk druk kan uitoefenen op technologie-/AI-aandelen, terwijl veerkrachtige infrastructuurbedrijven juist in de schijnwerpers komen te staan.

Tot slot

De mislukking van de Prince William Digital Gateway is een prominent voorbeeld van juridische spitsvondigheden, felle lokale tegenstand en knelpunten in de infrastructuur – en niet zozeer een specifiek geval van Blackstone. Het illustreert de systemische druk op de bloeiende AI-datacentersector: een snelgroeiende vraag die botst met een trage uitbouw van het netwerk, toenemend verzet vanuit de gemeenschap en de economische realiteit van vertragingen.

Hoewel dit niet het einde betekent voor de AI-infrastructuur, geeft het wel aan dat de fase van ongecontroleerde expansie ten einde loopt. Investeerders en ontwikkelaars moeten met meer discipline hogere obstakels overwinnen. Consumenten zullen op korte termijn mogelijk te maken krijgen met hogere energiekosten, maar kunnen op de lange termijn profiteren van duurzamere, door de gemeenschap geaccepteerde ontwikkelingen.

De energietransitie en de digitale transformatie blijven met elkaar verweven: de beschikbaarheid van energie zal in toenemende mate bepalen welke AI-dromen werkelijkheid worden.

Lees hier het hele verhaal ...